By La compra de departamentos para inversión ha captado la atención de una gran cantidad de jóvenes desde inicios de la pandemia, y es que en Perú y, en general, en América Latina, es muy probable que el principal atractivo que ve este tipo de consumidor es la posibilidad de obtener una rentabilidad superior a la media del mercado, sumado a la predictibilidad y seguridad que entrega un inmueble.
Colocando la inicial del departamento y financiando el saldo con un crédito hipotecario, tu deuda se paga con el alquiler de la propiedad. En otras palabras, los jóvenes invierten con el dinero de otras personas (el Banco pone el dinero y el inquilino paga la deuda) multiplicando así la rentabilidad de su capital. Algo muy difícil de hacer si invierten en la bolsa, fondos mutuos, factoring, criptomonedas etc. Además, el peor escenario es quedarse con una propiedad que les brinda seguridad.
Haciendo una compra inteligente
Si la inversión se realiza con información, invirtiendo en inmuebles con demanda de alquiler – usualmente dirigidos a la clase media que es la que soporta el mercado – y se sigue un proceso de evaluación del inquilino riguroso, los resultados son bastante predecibles y controlables. Los grandes problemas aparecen cuando las personas invierten con poca o nula información. Es necesario informarse de opciones en el mercado que entreguen facilidades para el pago de la inicial y en el desembolso del crédito. Asimismo, investigar los precios reales de los alquileres y las zonas con mayor demanda. Es muy común que las personas se dejen llevar por los vendedores de las inmobiliarias; y terminan comprando inmuebles con cuotas hipotecarias muy por encima del alquiler de mercado y/o con departamentos que no se alquilan por largos periodos de tiempo.
Asegura tu Inversión
Conseguir toda esta información no es simple, por lo que lo mejor es asesorarte en como conseguir un departamento para inversión y así también evitar posibles estafas. Otro gran problema es que las personas suelen realizar una inversión en un departamento donde ellos vivirían y todos estos gustos (adicionales a lo que necesita un inmueble para alquilar) se reflejan en el precio de compra y en la dificultad para alquilar el inmueble.
En general, un inmueble de inversión en una zona de clase media sólida debería estar entre los S/ 250,000 y S/ 490,000, dependiendo del tamaño y calidad del inmueble. Ello implica una inicial entre S/ 25,000 o S/ 49,000 (10% de inicial) como rango promedio, derribando el mito que sólo personas de alto capital pueden invertir en inmuebles.
¿Dónde se concentran este tipo de inmuebles?
Las zonas tradicionales de clase media en Lima Metropolitana son los distritos de:
- Jesús María
- Lince
- Surquillo
- Magdalena
- San Miguel
- Pueblo Libre
- Algunas zonas de Barranco, La Victoria y Lima Centro.
Muy buena parte de las personas que alquilan en estos distritos son formales, lo cual es clave al momento de evaluar al inquilino, y permite acceder a una rentabilidad superior a los distritos de zona top como como Surco, San Borja, La Molina, Miraflores y San Isidro. Considerando una inversión apalancada (con crédito hipotecario); estas inversiones pueden entregar retornos entre el 15% y el 30% anual, dependiendo de las condiciones de compra – inicial colocada, tasa de interés, costos de implementación, etc.
Los inversionistas suelen ser jóvenes de clase media que tienen ahorros y están buscando dónde invertirlos. Esta cultura de ahorro suele ser la gran diferencia de estos inversionistas versus sus inquilinos. Muchas personas que alquilan podrían acceder a un crédito hipotecario, pero es la falta de capital (ahorro) lo que abre una gran oportunidad en el mercado del alquiler y acaba con el mito del inversionista acaudalado en bienes raíces, toda persona con capacidad de ahorro, formal y con acceso a crédito es un potencial inversionista inmobiliario.
En por ello que desde Triada Grupo Inmobiliario invitamos todas las personas que buscan invertir en inmuebles a adquirir un patrimonio que respalde su futuro financiero.